警惕希腊购房移民7年返租8万欧元陷阱

近两年，一匹移民界的“黑马”快速走红，希腊25万欧元购房移民的“黄金居留”政策拥有门槛低、速度快、无需资金证明、没有移民监等优势，加上希腊国家经济2018年触底反弹、强力复苏，现在已然成为了移民界“众星捧月的香饽饽”，这从百度搜狗360等搜索引擎上移民中介铺天盖地的硬软广告就可见一斑。

然而，最近有一类项目却更吸引眼球：

“25万欧购买两套雅典市中心酒店式公寓，立付前七年租金收益8万欧元;投资人成功获批绿卡后，开发商立付未来七年租金收益8万欧元;投资人以超低投资额购买希腊两套酒店式公寓的永久产权。。。”

超低投资额，立返7年租金，2套酒店式公寓，对于那些囊中羞涩的中产投资者来说太有诱惑了，少花钱多办事，谁不爱呢?但是在国内被割了一次又一次的他们还是嗅到了一丝熟悉的气息，镰刀尾随韭菜到希腊了吗?这样的项目会不会有什么隐患和风险呢?

专业的事情还是交给专业人士来回答，既然是在希腊投资，就听听希腊当地律师、会计师和税务师的意见吧。NIKOLETTA是希腊专业会计师、建筑行业的税务专家，DAFNI则是雅典不动产方面专业律师，已为多名中国投资人办理居留。笔者近日就此事向他们咨询，听听她们的专业意见和看法。

两位专家还与会计师事务所和律所的同仁开会讨论了这一来自中国的“创新”，除了提出一系列问题之外，给出的评价是：投资者一定要谨慎小心，防范风险!

她们的疑虑主要集中在这份7年8万欧元的租约上，一连串问题如下：

1，上述宣传中的“租约合同”缔约双方都是谁?承租方是个人还是公司?如果是公司，是与房产出售房产的同一家公司吗?如果不是，是专业的房屋管理公司还是非专业的?

2，承租方对于房产的用途是如何界定的?如果是专业运营和管理房产的公司，一次性把未来7年的房租一次性给房东，总要有个贴现率吧，如果将来收不到这么多房租，经营风险是如何规避的呢?如果是非专业的房管公司，那么是自用吗?为什么会同意一次性把7年的房租付给房东?

3，承租方在财务上是怎么把这笔一次性的7年房租支出入账的呢?在税务上是如何申报的呢?

上面的三个问题主要是可能会引起税务局对于承租方的税务申报产生质疑，如果承租方与房产卖方有关联关系，则涉嫌洗钱。如果没有，则7年租金支出是无法被认定为公司成本，涉嫌逃税。

接下来就是投资人要面临的问题了：

4，投资人一次性收到7年的8万租金是税前还是税后?根据希腊税法对租金收入的规定，租金税收实行累进税制，超过1.2万欧元的部分累进税率可以高达60%。这7年租金一次性拿回来，要按多少比率缴税很有玄机。

5，房产的真实价值是多少?希腊法律规定超过500欧元的支付就要通过银行系统，那么这8万欧元一定是要通过银行转账由承租方转给投资者，那么这就会引起有关部门对房产的实际价值产生质疑。

6，投资人是什么时候什么条件下可以拿到这笔租金呢?有什么样的保证呢?“立付前7年租金收益8万欧元”的立付时间点是什么时候呢?宣传上说：是在“获批绿卡”后立付，那么获批绿卡要多久呢?如果绿卡获批不了怎么办呢?没有说。根据目前希腊移民局审批的效率和进程，正常的情况下，绿卡获批目前要在房产交割后的6个月左右，6个月后获退8年租金。问题是：如果绿卡不能获批，是不是就拿不到7年租金了呢?

不要以为买了房子就一定能拿绿卡，据DAFNI介绍，希腊内政部和移民局对至少200个申请正在做合规审计，至少有40个申请已明确被拒，以中国投资人为主呢，如果绿卡拿不下来，那么租金也就不付了?

分析了上面的问题，你就会发现这个项目的水还真深。所以，在国内做够了“韭菜”的亲们，你们真的愿意到希腊再被收割吗?投资需谨慎，风险需防范！